La colocation

Vous partagez votre logement avec plusieurs colocataires, formule qui présente plusieurs avantages, notamment quant au partage du prix du loyer et des charges. Cette colocation doit être, bien sûr, acceptée par votre bailleur et figurer au bail que tous les colocataires vont signer.

Elle entraîne aussi de la part des colocataires vis-à-vis du bailleur un certain nombre d’engagements qui peuvent persister même après votre départ en tant que colocataire suivant les clauses inscrites dans le bail.

1 – La colocation c’est quoi ?

Jusqu’en 2014, il n’existait pas de législation spécifique. La loi Alur de 2014 a défini le statut de la colocation comme : « la location d’un même logement par plusieurs locataires constituant leur résidence principale, formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les colocataires et le bailleur » (art.8-1 de la loi de 89 modifiée).

La loi Alur impose aussi des notions de volume par personne dans le cadre d’une colocation :

• 8 personnes maximum par logement ;
• Des parties privatives entre 14 m² et 33 m² en cas de bail individuel ;
• Une surface du logement d’au moins 9 m² par personne en cas de bail collectif ;
• 9 m² par personne supplémentaire pour le bail unique.

2 – Un bail commun ou individuel

Le bailleur a le choix entre rédiger un bail avec l’ensemble des colocataires ou avec chacun d’eux.

2.1 – Bail commun

Le choix d’un bail commun est le cas le plus courant. Le bail doit respecter les baux types pour un logement vide ou meublé du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Il va aussi généralement inclure une clause de solidarité entre les colocataires lourde de conséquences. Dans un bail commun doivent figurer les noms de différents locataires, qui ont des droits et devoirs identiques sur la chose louée.

Lors de l’entrée dans les lieux, un état des lieux d’entrée doit être fait en présence de tous les colocataires et du propriétaire (ou de son représentant) et signé par le propriétaire (ou son représentant) et par chacun des colocataires. Cet état des lieux doit être fait soigneusement car sa comparaison avec l’état des lieux de sortie conditionne la restitution du dépôt de garantie.

Le montant du loyer convenu avec le propriétaire doit respecter certaines règles suivant la localisation du logement. Si le logement est en zone tendue ou soumis à l’encadrement des loyers (cas de Montpellier) la fixation du loyer doit obéir à certaines règles. Pour Montpellier attention à prendre connaissance des loyers de référence fixés chaque année par la préfecture. Le montant des loyers versés par l’ensemble des locataires ne doit pas dépasser celui qui serait versé par un seul locataire occupant le logement et les loyers de référence qui s’appliquent sont ceux du logement (ex celui d’un T4 et non ceux d’un T1 ou studio appliqués à chaque chambre).

Les charges locatives sont à payer suivant la formule mentionnée dans le bail avec leur montant

• Soit avec des provisions mensuelles faisant l’objet chaque année d’une régularisation en fonction des dépenses réelles.
• Soit une somme forfaitaire qui ne peut plus donner lieu à un complément et à une régularisation. Dans ce cas attention à ce que le montant des charges ne soit pas disproportionné par rapport à ce qu’elles recouvrent et au montant dont s’acquittaient les précédents locataires. Certains propriétaires essaient avec des montants excessifs de contourner les règles de l’encadrement des loyers.

A l’entrée dans les lieux, le propriétaire peut demander un dépôt de garantie (un mois de loyer au maximum pour un logement vide et deux mois pour un logement meublé) et une caution. La caution (personne ou organisme) s’engage par écrit (acte de cautionnement) à payer le loyer et les charges au propriétaire en cas d’impayés. Le bailleur peut demander une caution à chacun des colocataires ou accepter une seule caution pour l’ensemble des colocataires en mentionnant alors le nom du colocataire dont le départ du logement mettra fin à l’engagement de la caution. Attention, si le bail contient une clause de solidarité, en se portant caution pour un seul colocataire on se porte aussi caution pour l’ensemble d’où l’intérêt parfois d’une seule caution collective ou de baux individuels. Par contre si le bailleur a souscrit une assurance loyers impayés il ne peut demander une caution à ses locataires.

Les colocataires doivent souscrire une assurance habitation soit à titre individuel soit de manière collective, le contrat d’assurance mentionnant alors tous les noms des colocataires. L’attestation d’assurance est à fournir au bailleur. Un contrat collectif sera moins cher que plusieurs contrats individuels. Le propriétaire peut aussi souscrire le contrat pour ses colocataires et récupérer le montant auprès d’eux.

Chaque colocataire peut obtenir une aide personnelle au logement (APL, ALS, ALF) pour la part de loyer qu’il paie.

Si le bail mentionne une clause de solidarité les colocataires sont solidairement responsables du paiement des loyers et charges et doivent s’organiser pour l’effectuer même si l’un d’entre eux est défaillant. En cas d’impayés de loyers ou de charges, si le bail mentionne une clause de solidarité, le bailleur peut se retourner contre les cautions de tous les colocataires pour le paiement des sommes dues. Sans clause de solidarité il ne peut se retourner que contre la caution du colocataire défaillant. Les impayés peuvent être réclamés par le bailleur pendant 3 ans.

Lors du départ d’un seul colocataire celui-ci doit donner son congé au propriétaire par lettre recommandée avec un préavis d’un mois (logement meublé ou logement vide en zone tendue) ou de trois mois (logement vide hors zone tendue). Le loyer et les charges restent dues pendant ce préavis sauf si un nouveau colocataire a été accepté par le bailleur. Attention : le colocataire sortant et sa caution restent, en cas de clause de solidarité, solidaires des autres colocataires pendant les six mois qui suivent l’envoi du préavis…sauf si un nouveau colocataire a été accepté. Le départ d’un ou plusieurs colocataires ne met pas fin au bail qui se poursuit et se renouvelle tant que des locataires ayant signé le bail sont présents.

Le nouveau colocataire devra signer un avenant au bail qui sera signé par le propriétaire et tous les autres colocataires. Conséquence : en refusant de signer l’avenant, ils peuvent s’opposer à la venue d’un nouveau colocataire qui ne leur conviendrait pas, comme le propriétaire peut s’opposer à la venue d’un nouveau colocataire proposé par les colocataires restants.

En cas de départ de tous les locataires ceux-ci doivent, comme ci-dessus, donner congé au propriétaire, soit collectivement en signant chacun la lettre recommandée, soit individuellement mais en envoyant tous les congés en même temps. De la même manière le propriétaire qui veut mettre fin au bail doit envoyer une lettre recommandée en respectant les délais de préavis et motifs de congé comme pour toute location. Si le bail contient une clause de solidarité, le congé donné à un colocataire vaut pour l’ensemble, sinon il doit être adressé à chaque colocataire.

L’état des lieux de sortie doit être fait, soit lorsque tous les colocataires quittent le logement, soit quand le dernier (ou les derniers) colocataire(s) quitte(nt) le logement. Il doit être fait avec soin car sa comparaison avec l’état des lieux d’entrée aura des conséquences sur la restitution du dépôt de garantie. Il doit être signé par le propriétaire et tous les locataires encore occupants.

Le dépôt de garantie est restitué par le bailleur au(x) dernier(s) colocataires dans les délais habituels (un mois si l’état des lieux est conforme, deux mois si non conforme et justifiant d’une retenue). Les règles habituelles aux locations s’appliquent pour justifier des retenues (prise en compte de la vétusté, devis pour travaux, etc..). Attention : un locataire quittant les lieux avant les autres ne peut demander la restitution de sa part de dépôt de garantie et devra s’arranger avec ses ex-colocataires pour la récupérer.

2.2 – Bail individuel

Le propriétaire peut demander à signer des baux individuels avec chaque colocataire. Dans ce cas, les baux types ne s’appliquent pas, mais le bail signé, avec chacun des colocataires, peut s’en inspirer. Le bailleur peut aussi moduler la durée du bail, selon le statut de chaque colocataire. Par exemple, en colocation meublée, un bail de 9 mois pour un étudiant et un bail d’un an pour chaque autre colocataire. Le bail doit définir, précisément, la part du logement affectée au colocataire (au moins 9 m²) et les parties communes dont il peut user.

Pa rapport au bail commun, plusieurs différences s’appliquent et la location est presque similaire à une location individuelle. Le dépôt de garantie, la caution, l’assurance habitation seront individualisées. Le colocataire n’est tenu de payer que le loyer et les charges de son lot mais l’ensemble des loyers ne peut dépasser le montant qui serait celui de la location de l’ensemble du logement à un seul locataire. De même les règles de fixation du loyer en cas de zone tendue ou d’encadrement (loyers de référence) sont celles du logement dans son ensemble.

L’état des lieux d’entrée et de sortie est fait pour la partie privative affectée au locataire. Les règles de restitution du dépôt de garantie sont celles d’une location classique vide ou meublée. Le bailleur est libre de choisir le nouveau colocataire.

3 – Habiter en colocation

Habiter en colocation, c’est partager et habiter en commun un même logement, c’est gérer collectivement un certain nombre de dépenses surtout si le bail est un bail commun (loyer, charges, dépôt de garantie, assurance), c’est entretenir un logement sachant que les dépense d’entretien courantes sont à la charge des locataires, c’est enfin partager et respecter des règles de vie communes.

Rien n’oblige à formaliser tout cela par écrit et tout peut se régler au cas par cas de manière orale. Il est pourtant conseillé pour une colocation harmonieuse de rédiger un « pacte de colocation » ou « règlement intérieur » qui précisera :

• les dépenses communes, leur paiement et leur mode de répartition (loyer, charges locatives, réparations locatives …) ;
• les conditions de départ d’un des colocataires (remboursement d’une partie du dépôt de garantie par les colocataires qui restent …) ;
• les règles d’utilisation et d’entretien des pièces ou équipements communs (salle de bain, réfrigérateur …) ;
• les règles de vie communes,..

Les colocataires peuvent aussi décider d’ouvrir entre eux un compte bancaire joint dont ils seront collectivement responsables et qui leur permettra de gérer les dépenses communes.

4 – Règles générales à toute location

Aux règles ci-dessus propres à la colocation s’ajoutent, bien sûr, toutes celles propres à la location. Les liens ci-dessous vous permettront d’en savoir plus.

• Frais d’agence , pièces à fournir
• Documents à remettre par la bailleur
• Obligations du propriétaire
• Obligations du locataire
• Régles de location d’un logement meublé
• Logement décent
• Charges locatives à payer par le locataire
• Etat des lieux d’entrée et état des lieux de sortie
• Dépôt de garantie

Vous pouvez obtenir plus de renseignements

• Sur le site service-public.fr
• Sur le site de l’INC (Institut National de la Consommation)
• Auprès de l’ADIL (Association Départementale d’Information sur le Logement)
• En consultant notre guide Que Choisir Pratique « Propriétaires et Locataires »

5 – Que faire en cas de litige avec votre bailleur ?

Les litiges locatifs sont une part non négligeable des litiges qui nous sont soumis chaque année (de l’ordre de 15%). Ils portent le plus souvent sur la répartition des charges, les obligations respectives des locataires et propriétaires vis-à-vis de l’entretien du logement et des travaux à effectuer, la restitution du dépôt de garantie, le montant du loyer, etc…

En cas de litige, la première chose à faire est d’essayer de le régler à l’amiable avec votre bailleur. Si des premiers échanges oralement ou par mail n’aboutissent pas, envoyez à votre bailleur une lettre RAR exposant votre demande avec toutes les pièces justificatives nécessaires. Mentionnez dans la lettre que vous nous saisirez du litige si nécessaire. Vous pouvez trouver sur notre site quechoisir.org des lettres-types qui pourront vous être utiles. Vous pouvez aussi vous faire conseiller par l’ADIL, mais l’ADIL n’interviendra pas à votre place auprès de votre bailleur

Etape suivante : faire appel à notre association (nous devrons alors vous demander d’adhérer si nécessaire). Nous vous conseillerons sur vos droits et nous interviendrons auprès de votre bailleur pour une solution amiable du litige ce qui résout souvent le litige car cette intervention témoigne de votre résolution à faire valoir vos droits.

Si le litige subsiste, vous pouvez saisir soit la CDC (Commission Départementale de Conciliation), soit un conciliateur de justice. A noter que la CDC, dont nous faisons partie, doit être obligatoirement saisie pour certains types de litiges locatifs. Après cette saisine de la CDC ou du conciliateur, si le litige subsiste, il ne vous restera plus qu’à saisir le tribunal. Nous pourrons vous accompagner tout au long de ces démarches en vous conseillant et en vous aidant à remplir les dossiers.

6 – Quelques conseils…pour une colocation sans surprises

• Soyez vigilant vis-à-vis des propositions de location sur des sites internet ou des sites comme Le Bon Coin. Des annonces avec des offres alléchantes cachent souvent des arnaques. L’annonce peut être fausse ou trompeuse sur la description du bien.
• Ne versez pas d’argent pour une réservation ou toute autre raison. Vous n’aurez à verser de l’argent qu’une fois le bail signé. Ne transmettez vos coordonnées bancaires (RIB) qu’une fois le bail signé pour éviter des fraudes bancaires du style faux conseiller bancaire ou autre
• Etablissez soigneusement l’état des lieux d’entrée et de sortie. Trop souvent, l’état des lieux d’entrée est fait à la va vite et celui de sortie plus soigneusement, ce qui n’est pas sans conséquence sur la restitution du dépôt de garantie. Des défauts oubliés à l’entrée apparaissent, comme par hasard à la sortie. Vous disposez de 10 jours après signature pour demander d’inclure un avenant sur l’état des lieux.
• Soyez attentif aux termes du bail et vérifiez en comparaison avec les baux types qu’il est bien complet. Doit y figurer notamment le montant du loyer des précédents colocataires si le logement est en zone tendue.
• Assurez-vous que le montant du loyer qui vous est demandé respecte en zone tendue ou en zone d’encadrement des loyers (Montpellier) la réglementation en vigueur. Suivant le DPE qui vous a été fourni lors de la signature du bail des règles plus strictes concernent les logements classés F ou G.
• Entretenez votre logement. Les dépenses d’entretien sont à la charge du locataire. Faites les réparations concernant les dégradations qui pourraient vous être imputées, surtout avant d’établir l’état des lieux de sortie. Vous éviterez ainsi qu’elles justifient une retenue sur votre dépôt de garantie.
• Etablissez un pacte de colocation qui évitera des conflits potentiels entre colocataires
• Et enfin en cas de litige n’hésitez pas à faire appel à nous !